갭투자 실패와 보증금 반환사고, 왜 최근들어 더 늘어났을까?

최근 뉴스에 '무리한 갭투자 인한 보증금 반환사고 급증', '갭투자 실패 후 폭풍, 전세금 떼이는 세입자 급증' 등의 타이틀이 눈에 자주 띕니다.

전세계약을 맺은 세입자는 전세보증금을 반환받지 못하는 상황을 미연에 방지하기 위해 공공보증기관인 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택듬융공사(HF) 또는 민간보증기관인 SGI서울보증에서 취급하는 전세금 반환보증 보험을 가입합니다. 집주인이 계약기간 만료 후에도 전세보증금을 반환하지 않을 시, 보험 기관은 세입자(가입자)에게 보증금을 대신 지급하고, 이후 집주인에게 그돈을 청구합니다.

HUG에 따르면 사고액은 2016년 34억원에서, 2017년 7억원으로 상승하였으며, 2018년 792억원으로 10배 이상 급증한 이후 2019년 3442억원, 2022년 4682억원까지 늘어났다고 합니다. 그리고 지난달( 2022년 10월), 전세보증금반환보증보험 사고 건수는 511건, 사고금액은 1089억원으로 최고치를 경신했다고 합니다.

전세보증금 반환사고는 왜 이렇게 폭증하고 있는 것일까요. 오늘은 갭투 투자자들이 왜 보증금을 반환하지 못하는 사태까지 이르게 되었는지 하나씩 파헤쳐 보려합니다. 우선 '갭투자'가 무엇인지부터 알아보실까요?

갭투자란?

갭투자는 되팔 때의 시세차익을 노리고 주택 매매가와 전세가의 차액(gap, 갭)이 적은 부동산을 전세세입자의 전세 보증금을 끼고 매입하는 부동산 투자 방법을 의미합니다. 과세를 피할 수 있는 9억 이하에, 갭이 1억원 이하인 아파트가 주 투자 대상입니다.

주택 매매가와 전세가 간의 갭의 크기는 '전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)'을 살펴보면 알 수 있습니다. 전세가율이 높을수록 갭이 작아지고, 낮을수록 갭은 커지는데요. 예를 들어, 매매가격이 2억 5천만원인 오피스텔의 전세금 시세가 2억원이면 매입자는 자기자본을 5천만원을 들여서 집을 매입할 수 있습니다. 만약 같은 집이라도 전세금 시세가 1억 5천만원이면 매입자는 더 큰 비용인 1억을 들여야 집을 매입할 수 있습니다. 이때, 전자가 후자 대비 전세가율이 더 높습니다.

주택을 구매하는 매입자의 입장에서는 최소자금만을 투자하고 싶을테니 갭이 작은, 즉 전세가율이 높은 집이 더 선호됩니다. 그래서 전세가율이 높은 지역에서 갭투자가 활발한 것을 확인할 수 있는데요. 현재 서울에서 전세가율이 상대적으로 높은 지역으로는 중랑구, 중구, 강북구 등이 있습니다.

갭투자자들 왜 위기에 처해 있나요?

영혼까지 끌어모은 무리한 대출

부동산 투자는 주식보다 필요한 종잣돈, 즉 씨드머니가 크기 때문에 100% 현금으로 마련하기 어려운 경우가 많습니다. 따라서 주택담보대출, 신용대출, 전세대출 등 가계대출을 끼는추고 진행하는 경우가 대부분입니다. 한국부동산원에 따르면 2020년부터 2022년 8월까지 전국 임대보증금 거래 중 주택담보대출비율 중 주택담보대출이 38%로 가장 높았고, 임대보증금도 35%로 비중이 높았다고 합니다.

대부분의 투자자들은 현금자본을 아끼기 위해 최고 LTV(주택담보대출 비율)를 기준으로, 쉽게 말하자면 주택담보대출을 받을 수 있는 만큼 최대한으로 대출을 받습니다. 한번에 그만큼의 목돈을 마련하기는 사실상 불가능하기 때문에 가능한 선까지 대출 레버리지를 일으키고, 대신 그나마 감당이 가능한 이자를 지불하는 것이죠.

갭투자에서 주택담보대출비율(LTV)이 70%가 넘는 고위험 거래의 비중은 무려 63%에 달한다고 합니다. 80%이상인 거래도 43%에 달한다고 하는데요. 서울 2채 중 1채는 시세차익을 노린 갭투자로 팔린 집인 꼴이라고 합니다. 2020년 갭투자가 성행할 당시와 상반되게 최근 금리가 치솟자 투자자들의 대출이자 부담이 커져, 레버리지를 일으킨 만큼 영끌 투자자들의 허리는 휘고 있다고 합니다.

가파른 금리 인상률

가계대출의 금리는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균 금리인 코픽스(COFIX, 자금조달비용 지수)로 결정합니다. 최근 한국은행이 1999년 기준금리 도입 이래 첫 '빅스텝(0.5%p)'을 밟아 기준금리가 3.00%가 되었습니다. 3%대 기준금리는 2012년 10월 이후 10년만에 처음이며, 5차례 연속으로 기준금리를 인상한 것도 한국은행 역사상 최초 기록이라고 합니다.

그런데 한국은행은 여기서 그치지 않고 하반기 추가 금리인상을 예고하였습니다. 이미 주담대의 변동금리가 4.44%~5.63%대로 올라 허리를 숨 쉬지 못할만큼 졸라매고있는 집주인들은 연말 주택담보대출의 최고금리가 8%대를 넘어설 것이라는 관측을 보며 두려움에 떨고 있습니다. 연 금리 5%로 만기 40년 조건으로 6억원을 대출 받으면 월 상환액이 289만원에 달하는데, 8%대로 오르면 그 부담은 이루말할 수 없을 것입니다.

세입자 이자부담으로 떨어지는 전세수요

금리가 치솟음에 따라 이자 부담이 커진 것은 투자자뿐만이 아닙니다. 세입자들의 이자 부담도 함께 커졌습니다. 무조건 전세를 선호하기보다는 전세대출 이자와 전·월세 전환율을 비교한 뒤 월세를 선택하는 수요가 늘어나는 추세인데요. 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 확정일자를 받은 전국 월세 건수는 2022년 9월 둘째주 기준 11만 9536건으로, 전체 임대차 거래 가운데 52.87%가 차지했습니다. 이처엄 주택 임대차 시장에서 월세가 전세를 넘어선 것은 2022년 4월 이후 연속 5개월째 입니다. '전세의 월세화'가 가속화되고 있는 추이를 반증해주는 결과라고 할 수 있죠.

전세에 대한 시장의 수요는 '전세수급지수'라는 지표를 통해서도 확인이 가능한데요. 전세수급지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 공급이 더 많고 200에 가까울수록 수요가 더 많음을 의미합니다. 2022년 9월 둘째주 서울 아파트 전세수급지수는 85.6주으로 10주 연속 하락세를 보이고 있습니다.

거래 절벽에 늘어나는 전세 매물

부동산도 시장에서 거래되는 하나의 상품입니다. 따라서 시장의 원칙인 '수요와 공급'을 무시할 수 없습니다. 매매시장 또한 얼어붙었습니다. 올해 6월 말까지 전국 아파트 매매가격은 0.11% 하락했습니다. 작년 동기간에는 6.65% 상승추이를 보인 것과는 사뭇 대조적이죠. 가격이 더 떨어질 것 같 그전에 팔고 싶은 투자자들도 많을텐데요. 문제는 매물을 내놓아도 팔리지 않는다는 점입니다. 지난 5월까지 전국 총 주택 거래량은 46만 4832건으로 작년 동기간(74만 7468건)의 62% 수준에 불과하다고 합니다.

최근 성사된 매매거래를 보면 수도권에서도 35% 하락한 급매가 일부 거래되고 있습니다. 최근 매매를 위해서는 20%이상 할인된 가격으로 내놓아야 네고라도 해볼 수 있다고 하는데요. 이러한 집값 급락 소나기를 피하기 위해 집주인들이 택한 고육책이 바로 '매매를 전세로 전환'하는 것입니다. 내년이면 금리가 안정세로 돌아서고, 공급 부족으로 주택시장이 다시 반등하지 않을까라는 기대 심리에 기인한 결정인데요. 이처럼 손실을 기피하고자 하는 집주인들의 물건이 전세시장으로 유입되어 전세공급량이 더욱 늘어나고 있습니다.

늘어난 전세물량으로 인한 역전세난

갭투자는 전세입자의 전세금을 끼고 주택을 매입하는 것이기 때문에, 세입자가 전세를 빼는 일자에 맞춰 다음 전세 세입자를 못구하면 낭패입니다. 그런데 금리인상으로 인해 전세물량이 늘어나자 많은 집주인들은이 세입자를 구하지 못해 전전긍긍하고 있습니다. 이처럼 전세에 대한 수요보다 공급이 많아, 전세값이 떨어져 집주인이 세입자를 구하지 못해 이려움을 겪는 상황을 '역전세난'이라고 부릅니다.

새로운 세입자를 최대한 빨리 찾기 위해, 또는 기존의 세입자를 잡아두기 위해 집주인들은 전세가격을 내리는 것도 마다하지 않고 있다는데요. 심지어 집주인이 세입자에게 오히려 보증금의 일부를 돌려줘야하는 경우도 발생하고 있다고 합니다.

보증금 반환사고, 왜 최근들어 더 늘어났을까?

갭투자에는 보통 주택담보대출을 받아도 지역의 중심지에 아파트를 구매하기에는 자금이 부족한 무주택자들이 주로 관심을 가집니다. 2020년 당시, 주택 가격이 나날이 상승하는 추세를 보며 '지금 안 사면 나중에는 집값이 더 올라 절대 못 사게 될 것이다'라는 불안심리 때문에 많은 20~30대들이 조금 무리해서라도 주택을 구매할까 많이들 고민하였는데요.

문재인 정부가 2020년 6·17 대책에서 '의무 입주' 조항을 신설하기로 결정하자, 조항 시행 직전 갭투자 물량이 몰렸습니다. 그때 이후로 전세계약기간인 2년이 지난 올해 6월, 갭투자자들은 새로운 세입자를 찾고 전세입자에게 보증금을 돌려주려난 찰나 예기치 못하게 기준금리 인상이라는 악재를 마주하게 된 셈입니다.